紧急时能否直接动用维修资金

　　□晚报记者 陈珍妮 报道

　　昨天下午，市十三届人大常委会第21次会议对 《上海市住宅物业管理规定（修订草案）》（以下简称修订草案）进行分组审议。诸多物业管理矛盾与热点浮上水面，立法上如何规范和监督，引发代表、委员热议。

　　争议一：紧急情况下，能否“跳过”业主启动维修资金

　　根据《物权法》规定，使用维修基金要经过全体业主三分之二以上同意。但实际操作中，一旦发生消防设施损坏无法使用、墙面开裂的危险时，相关的业主就急得“火烧眉毛”，而没有受到直接影响的业主则漠不关心。由此，“三分之二”迟迟通不过，公共安全存在极大隐患。

　　审议时，究竟“要不要走业主大会程序”成为争议焦点。不少代表认为，物业先强制维修再用维修资金 “埋单”，可能会出现“水分”，跳过三分之二业主的同意，维修费用很难有“公信力”。有代表建议，涉及公共利益的安全问题，物业应该“无条件”立即组织维修。有代表指出：由于《修订草案》使用概括性语言，致使对于“威胁安全”会出现理解不一，标准不明的情况。由此建议，实践中可由专职的第三方机构进行鉴定，实现审核标准一体化。

　　争议二：欠缴物业费，就能限制转移抵押吗？

　　欠缴物业费所引发的纠纷已经成为业主和物业之间最基本的矛盾。“只要对物业公司某方面服务不满意就拒交物业费。也有少数业主随便找借口，长期拖欠物业费。 ”代表认为，应当立法规范解决目前物业公司的“收费难”问题。

　　市住房保障和房屋管理局局长刘海生指出，对于业主不按时交纳物业服务费的行为，虽然属于民事违约，但同时造成了对整个物业管理区域共同利益的损害。如果业主不满意物业公司服务，可以通过业委会和物业公司交涉，甚至终止物业服务合同。无论如何，都不应该采取拒交物业费的方式。

　　修订草案中规定，对于未缴纳物业服务费的，在房屋转移登记和抵押环节作了一定限制，要求业主同时提供足额交纳物业服务费的凭证。但为了避免和减少对业主房屋交易权和抵押权的影响，《修订草案》中还同时规定，业主可对服务费争议金额提供担保，之后物业服务企业应当在三十日内提起诉讼或者仲裁。如果物业逾期处理，便把担保款项退还给业主。

　　有委员表示担忧：欠缴物业费属于业主和物业之间的合同纠纷，第三方干预只会让问题更趋于复杂化。而对于不对其房屋进行抵押或转移的业主，等于没有立法来约束欠缴物业费。