□晚报记者 张骏斓 见习记者 俞佳 报道
面对楼市快速回暖中出现的异常情况，继“沪五条”后上海政府部门再次进行细化整治。昨日，上海市工商行政管理局网站上发布了《关于在本市开展房地产中介市场专项整治的通知》，通知表示将集中开展为期一个月（9月15日至10月15日）的房地产中介市场专项整治，配合住房保障房屋管理部门和物价部门查处房地产经纪机构或执业经纪人与房地产开发公司串通，联手内部认购、弄虚作假、加价倒卖的行为。
【政策】
三大整治重点阻房价被炒高
监管部门认为，内部认购、加价倒卖、发布不实信息、制造楼盘热销虚假氛围等行为，不仅会误导买房人，损害消费者权益，也扰乱了房地产市场的正常销售秩序。
本次 《通知》明确了此次整治的重点：一是 “上海滩大宁城”销售中涉嫌违规经营的房地产经纪机构和执业经纪人；房地产经纪机构发布预售楼盘房源信息，或者通过发布虚假的预售楼盘房源信息促成交易的行为。二是新建楼盘周围的房地产经纪机构和执业经纪人的违法行为。三是结合国家房地产调控政策的落实和世博会举办期间的维稳要求，进一步对全市面上的房地产中介市场开展专项检查。
有业内人士表示，此举体现出政府对于楼市回暖的担忧。
据介绍，目前上海楼市回暖迹象明显，造成价格上涨的根源是中低房源入市不足，供求矛盾激烈，开发商和中介的勾结，进一步加深了供求矛盾，对价格上涨起到推波助澜的作用。实际上，早在几年前，这种情况就有发生，但把它明确为整治对象还是首次。对于这些行为，相关部门只有通过对个别案例严查，起到遏制作用。
【案例】
中介挂出“上海滩大宁城”一手新盘房源
实际上，这种手法更多被业内人士定义为一种营销手法。当一手销售进入供不应求的状态，不少开发商就通过和中介勾结的方式，把一部分房源通过个人名义挂牌到中介市场，以此降低一手供应，人为助推价格上涨；另一方面则是开发商内部的关系户，利用现有购房者宁愿加价购房的心态，把一部分房源通过收受钱财的方式，转嫁给投机者，这种通过关系买房的投机者进入二级市场后，把所谓的关系费用转嫁到三级市场中，谋取更大利益。今年2月，江桥一楼盘就出现过新房只售内部员工，经转售二手房涨价12%的情况。在楼市调控后市场出现回暖时，部分开发商又想故伎重演。
以此次整治通知中重点提到的上海滩大宁城为例，根据网上房地产数据，上海滩大宁城一期自7月16日开盘384套，三天后预订只有92套，已售188套，已登记12套，尚有104套可售。不过，记者曾专门致电该楼盘售楼处，售楼人员则称一期很早就几乎售罄，目前仅剩一套138平方米的四房，网上房地产信息还来不及更新。
但是，随即就有网友在论坛爆料，看到有房屋中介已经挂出上海滩大宁城的房源信息。记者在搜房网上看到，确有几家中介公司推出大宁城的房源， “上海滩名楼盘1周内已售空，此价有效期3天。” “一手房，一周已售空，业主转定金。”记者经电话联系发现，这些房源其实都来自同一家公司，是位于芷江路的一家房产中介。
在暗访中，该中介公司一位负责人表示，这些房源都是一手新盘，未签预售合同，只需转让定金，到开发商处改名字。上海滩大宁城虽然规定完成补齐定金和签订合同的时间，但部分业主因 “有点关系”，推迟了签约时间，想在楼盘售罄时转让，赚差价。记者观察到， 95平方米的三房 270—290万元，单价26000—29000元/平方米，比开盘时26500元/平方米的均价略有涨幅。
当记者问转让的相关手续是否合规时，中介负责人称，业主 “有关系”，肯定没问题。他向记者推荐了一套275万的C户型，并说开发商这两天催交钱签约。据他透露，前几天还有多套房源，但陆续被卖出。也有业主等不及只好与开发商签合同，二手房卖不到高价，就选择不卖了。
购房不足半月就要转手？这些业主的购房动机让人生疑。网上关于大宁城提前内部销售的传言甚嚣尘上，有媒体报道的 “部分业界同行怀疑某楼盘被内部消化，不到2.6万元/平方米的成交均价远低于同地域新盘”，被认为是暗指上海滩大宁城。
另据《每日经济新闻》报道，中国房地产信息集团一位内部人士曾表示，在上海滩大宁城开盘前，中国房地产信息集团和易居的员工均接到来自其发布的短信，允许他们优先买房。
以较低价格向员工或合作单位卖房在上海楼市中绝非首例。沪上某知名楼盘也曾被曝出以高折扣、低价格出售房源给内部员工，带动二期销售传闻。楼市低迷之时制造看似火爆的“虚假成交”，吸引购房者入市，大宁城的疑似内部销售在各大房产论坛引发了网民的不满和质疑。
虽然该项目开发商——上海屹申房地产开发有限公司常务副总经理李伟忠在接受采访时断然否认 “倒号”传言，并表示现在购房过程都是公开透明的，在网上房地产有数据可查，上海滩大宁城还没有一单撤销或定金逾期。所谓 “倒号”的前提是更名，必须经过一系列手续，目前也没有一套房更名。但在其二期开盘的时候，仍旧出现了相同的问题，最终被房管部门调查。
【分析】
“卖号”蔓延恐致政策收紧
中原地产研究与咨询部高级经理马冀认为，对于新售房源出现在房产中介，进行二手挂牌，根源还是在开发商。一些开发商为了寻求利润最大化，鼓动朋友、员工首次认购，然后进入二手市场高价抛售，中介往往处于一种 “被合作”的状态。因此着手整治的话，关键还是在开发商。不过从大的方面来讲，当然是要进一步推进市场的供应。
而中原地产研究咨询部总监宋会雍也告诉记者，二手房交易是否合规要看有无产证，而这种转让定金的行为其实就是 “卖号”。政府对开发商和中介公司都有严格监管，但在个人经营运作的监管上还是存在空白，交易中购房者将面临额外风险，对这种钻监管空子的 “卖号”行为应当严格抵制。
上海跃平律师事务所律师杜跃平则表示，该行为实质上是一种寻租行为，也涉嫌违反了 《商品房销售管理办法》及 《民法通则》的相关条例。他表示，国家实施商品房预售制度，原则上就是要求商品房对全社会公开销售，但一些楼盘大量内部销售的行为，已经违背了这个原则。按照 《民法通则》的基本原则，目前出现的房产中介与开发商串通加价倒卖等行为已经违反了公平原则和等价交换的原则。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭则表示，如果这种情况蔓延，势必会加速楼市量价齐升，最终恐引发第三波调控。他指出， 7、 8两个月，房价环比皆持平，其中8月的二手房价格已经由跌转涨。随着近期成交量持续上升，尤其是部分投资投机需求的随行就市，接下来房价上涨的压力正快速增大。部分区域出现的房产中介与开发商串通加价情况使得房价抬头迹象值得警惕。目前的政策是对中央政策的呼应，上海可能会在这个信号下，从各种不同的行政机构出台细则，对从紧政策进一步落实。
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