56岁的胥晓琦，正为9号楼的房子产权奔波。她的父亲是开国将领、少将胥治中。
81岁的康国雄，正想方设法讨要自家资产。他是“蒋介石的干儿子”， 红色资本家康心如之子。
他们是将军的后代、红色资本家的后人，都在为上一代房子遗留下来的问题奔走相告。而这样的个体，在充斥着4000多栋老洋房的上海，更是成为一个群体。
他们不是钉子户，不用自制燃气弹，他们试图用中国的《物权法》、《拆迁条例》法律手段，理清并不清晰的产权，解决历史遗留问题，但发现，遭遇到的却是法律的盲点。
法学专家杨建顺说，这是国有化时期的历史遗留问题，应该按照当时的国家政策来处理，不能用如今的《物权法》予以解决。因为这个事情涉及的不是物权法，也不是行政法，而是政策。
康国雄说，房子是小事，他只是想讨个说法。
而在史家胡同51号，“红二代”洪晃已经面临腾房结局。她的“房事”没有产权纠葛，只是，她的所有记忆都在那里面了。
恩赐的产权
由于大量证据的湮灭，对于原私房业主的后人来说，仍存在着悬而未决的状况。但那么多年过去，更复杂的现实是一大批老洋房的“七十二家房客”也渐渐具有了等同于业主的资格，他们讨要起权利来，又该怎么办？
南都周刊记者_黄修毅 上海报道
“盛家的后人都陆续搬走了。”
上海长宁区新华路329弄32乙号，刚退休的樊左观光着膀子，指着屋门口的铭牌，向来者介绍自家居住的这座老宅的过往。铭牌上记载：这栋建于1930年的英式乔治王风格洋房，原是中国近代著名实业家盛宣怀之子盛重颐的宅邸。
门拱挑出的晾衣架上卷拂着衣物，标识着这栋历史保护建筑“被占领”的姿态。退休工人樊左观已经在此居住了八十多年。1958年，他随岳父偏居于盛宅西厢的两个半房间，分别是当年盛家的锅炉房、金鱼房，以及从正厅里隔出的半间堂屋。
这栋带花园占地近2000平方米的盛家老宅，目前住着八户人家，比起上海4000多栋老洋房，平均每栋被十余户人家所“割据”的现状，甚至还显得宽绰有余。
2003年12月，上海市政府将徐汇区大三角地区及建业里、卢湾区思南路47、48街坊、长宁区新华路211—329弄等8处地区，正式列为历史文化风貌街区和建筑，进行保护与整治的试点。在这些历史文化风貌街区里，像樊左观这样的“租客”，与原业主后人合居的老洋房还有好几栋。32号的斜对门，17号，现今还居住着房子的主人——上海棉纺织业大王薛福生的后人。樊左观说，“还经常可以看到老太太在小区里走动。”
据十多年前便参与操办老洋房置换的洋房掮客徐建国介绍，薛福生老宅早在1946年时成交价就达到120万美金，到1958年公私合营时收归公有。“现在，它通过落实政策，还给了薛家的后人，但也只还了其中的五间，有两间迄今尚被他人占用。”
类似薛家这样的洋房后代，因索要洋房产权而起的争端，在上海4000多栋老洋房中并不鲜见。但是更复杂的是，像樊左观这类的一大批老洋房的“租客”，也开始为产权确认伤脑筋。
弱势的“房二代”
在徐建国看来，薛家后人重新得到新华路故宅的部分产权，一方面是借了新华路211-329弄被划为“历史保护街区”的东风，另一方面则是因为薛家后人在美国担任大法官，“有领导访美期间，亲自出面指示要对他们家‘落政’。”
“有影响力的人家更容易得到相关方面的支持。毕竟，上一代捐给国家，下一代反悔了，很难找出有力的证据，虽然2008年颁布的《物权法》给了‘房二代’底气，但老房子本身的产权不明晰，在确权和具体的法律适用方面都存在麻烦。”徐建国解释说。
相比薛福生后人，居住在上海卢湾区思南路61号的薛笃弼后人严圭容就没有这么好的运气了。在耗时10年之后，她没能保住自家老宅。
思南路61号是薛笃弼故居，薛曾历任国民党政府甘肃省省长、民政部部长等职。1935年，薛笃弼脱离政界，在上海成为开业律师，并买下了这栋带有近500平方米花园的三层法式小洋楼。1966年，红卫兵抄家，二楼成为红卫兵司令部。此后，全部房屋收归国有，由国家经租给闸北区特困户入住。
等到1975年，薛的外孙女严圭容再次迁入的时候，“故宅”留予她的容身之所仅剩43.2个平方米。而思南路61号，连同严圭容一家，住进了11户，到2000年思南路改造搬迁时，人口已达31人。
目前修缮一新的“思南公馆”依稀可分辨出它三四十年代的模样，整栋精巧的小楼内盘踞着三部楼梯。严圭容再次住进薛宅，却不得不绕开主楼梯，只能从东南角的饰花栏杆楼梯进出。1973年，外祖父薛笃弼的过世，更几乎断了这一家赎回整栋旧宅的念想。
“产权是恩赐”
严圭容得到薛宅的部分所有权，多少带着一点“意外”的感觉。祖父过世5年后，由于“落实政策”，严得到了补偿房款18500元(应得补偿房款25000元，扣除6500元大修费)。
上海同济大学建筑系博士魏闽，曾跟踪研究过思南路置换改造整个过程。她在上海卢湾区档案馆里查到一个资料，这份1977年12月31日所填的表格如是记载：“上列产业(思南路61号)的三楼朝北间连浴室小间及后搭计使用面积43.2平方米，自1977年1月1日起，发还自管”；“紧缩部位暂仍照常出租，由住户使用，公用部位按现状，业主免租使用，产权均暂不发还”。
这股从上世纪七十年代末掀起的“陆续落实统战对象和高级知识分子被侵占住房”的政策，到1985年底，上海市老洋房最集中的卢湾区累计清退被占私房11.87万平方米，占“文革”时期“冲挤”总面积的91.4%。
“这是对外开放之初的一个姿态，返还一部分私人财产，表明国家接纳过去的资本家、知识分子参与经济建设的诚意。”徐建国分析说，“但是，原则上1958年公私合营时期上缴的住宅不落实政策。”
在他经办的“落政”案例中，包括兴国宾馆七号楼的主人，“在清退私房时曾遭到警备区的阻挠，最后还是叶剑英亲自批下来的。但是，如果在公私合营时期的房屋接管和代管文件上签过字，那么，产权就拿不回来了，除非恩赐给你。”
徐建国曾经手台湾两兄弟讨要改造后的静安里弄旧居，虽然业主在新中国成立前离开大陆，地契原件保留完整，但是并没有获得相关部门支持。
相比之下，1950年代居留国内的老洋房业主，多半已经丢失了产权凭证，再想要通过法律渠道获得相关信息也极其困难。早在2004年，岳阳路200弄14号的业主董铭，因为“文革”期间房屋的原始资料灭失，诉请徐汇区房地局公开祖宅的相关档案信息，最终被法院驳回。1947年，董铭的父亲花了200根金条买下这栋宅子，但是由于原始资料确实，产权一直无法确认。
据上海市工商联房地产商会顾问、原上海市房地局房屋修缮和改造管理处处长王安石介绍：目前上海4600多幢老洋房中，获得许可进行产权交易的仅为60套左右。绝大多数老洋房是系统产、军产，还有国家直管的使用权房。
国家直管老洋房，类似于直管公房，由上海各区房产所脱胎的房产集团，如徐汇区的徐房集团，卢湾区的永业集团等委托管理，产权国有，使用权则归花园洋房里的老百姓。
“置换”之名
严圭容没能顶住居委会、物业、地产公司一拨拨的来人劝说，成了在复兴“义品村”开发中“带头”迁出老洋房的住民。搬进附近公寓式住宅的她，还是怀念思南路61号的生活，毕竟，那里承载着薛家三代的记忆。
今年年初完成所有住户动迁的思南路47-48号“整体性保护”项目，也是由房地局脱胎的上海城投、上海永业集团会同一家香港的房产开发商，共同投资开发的。
思南路47-48号内的近代西式建筑，大都建于1910年—1940年，而思南路51号—95号中单号的23幢花园住宅最具特色。不仅如此，这个区域人文气息浓厚，云集了周公馆、孙中山故居、梅兰芳故居、薛笃弼故居等众多名人故居。
在2005年，上海市规划局通过规划明示，思南路改造项目的目标和原则，是以保护地区整体历史风貌为出发点，延续城市肌理，尊重街巷尺度，完善空间形态，保护优秀历史建筑和绿化空间。修复后利用的原则是，不改变老洋房的原有用途，期望使之成为上海带有浓郁地域色彩和历史代表性意义的花园住宅区。
“像永业集团这样带有垄断性质的(老洋房地产开发公司)，朝南坐(有靠山)，以‘置换’的名义，让使用权房在市场上交易，成为一个范本，而这在以前都是地下进行的。”徐建国说。
按照上海市房地局2004年第17号文件的规定，系统产和授权区房地集团直管的花园洋房，一般不得进行产权处分，如特殊情况要求处分，必须经过上海市房地局的审核。
在徐建国看来，私房业主讨回老洋房，与其说是一个“落实政策”的问题，不如说是一笔实际的经济利益考量。
当年，一对早年移居海外的兄弟找到徐建国，询问讨回位于余姚路康平路口的故宅的可能性。“兄弟俩是有身份的人，其一是捷克商会会长，他们也愿意接受房款补贴的方案，要价不高，600万元。”
这栋老洋房当时估价可达4000万元，但里面住着11户人家，动迁成本约为3000万元。最终因为置换的利润空间不大，没有房产开发商愿意接盘，而导致方案流产，老洋房的产权无法归还给原业主的后人。
“如果参照国际上的通行法规，居住、使用房屋满五十年，住户将自行取得房子的产权。”徐建国解释说。如今老洋房归属的历史遗留问题，由于大量证据的湮灭，对于原私房业主的后人来说，仍存在着悬而未决的状况。但那么多年过去，更复杂的现实是一大批老洋房的“经租客”也渐渐具有了等同于业主的资格，他们讨要起权利来，又该怎么办？
“自从2000年被列入优秀历史保护建筑之后，我们这房子就明确只置换不拆迁了。”留守新华路329弄32号的樊左观，挂记着房管部门十年来未兑现的承诺，“只要有个好价钱，我们马上就搬走。”经过了雨季，涎水不断的墙面让他在“大修”还是“敷衍”中拖延。
十年里，居委和物业的人来了一批又一批，新华路周边的房价也从十年前不到万元每平方米涨到了如今4-5万元/平米。十年前的安置费可以在莘庄买一个两居室，现在只抵得上一平方的老洋房。最近一次是今年五月预定与房产商谈价，但对方提出4.5万/平方米乘以两倍面积的出价，距樊左观12万/平方米的心理价位仍有差距，还是告吹。
樊左观还在等，尽管卫生间落水管已经彻底锈塞，不得已从外墙穿孔，眼看着明管在红砖外立面上越爬越密，“但看那浴缸的石材，是现在的人造不出来的。”
(同济大学建筑系博士魏闽对此文亦有贡献)
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