5月起商品房销售明码标价 一套一标

　　商品房销售需要按照一套一标明码标价，二手房也不例外。昨日，国家发改委公布《商品房销售明码标价规定》（以下简称“规定”），自2011年5月1日起施行。规定明确，商品房销售价格明码标价后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。

　　卖二手房

　　也要明码标价

　　规定明确，我国境内的房地产开发企业和中介服务机构（以下统称商品房经营者）销售新建商品房，应按照规定实行明码标价。中介服务机构销售二手房的明码标价参照规定执行。

　　规定明确，已取得预售许可和销售现房的房地产经营者，要在公开房源时，按照规定实行明码标价。

　　规定指出，商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。

　　对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。

　　已售房源

　　应标示实际成交价

　　规定明确，商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致(见表1)。

　　规定要求，商品房销售明码标价应当做到价目齐全，标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目，并标示价格主管部门投诉举报电话。

　　对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格。

　　商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用(见表2)。代收代办收费和物业服务收费标准应公示。

　　不明码标价

　　可按价格欺诈处罚

　　商品房经营者在广告宣传中涉及的价格信息，必须真实、准确、严谨。

　　商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。

　　商品房经营者不按照“规定”明码标价和公示收费，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，由县级以上各级人民政府价格主管部门依据《价格法》等法律、法规和规章实施行政处罚。

　　发改委要求，价格主管部门发现商品房经营者明码标价的内容不符合国家相关政策的，要及时移送相关部门处理。

　　对不执行规定、明码标价不规范，或利用标价进行商品房销售价格欺诈等价格违法行为，要依法严肃查处。对情节严重的典型案例要予以曝光，以儆效尤。

　　发改委同时表示，省、自治区、直辖市价格主管部门可根据规定，制定商品房销售明码标价实施细则。据法制晚报

　　政策解读

　　应防止开发商提价打折

　　按规定要求，商品房销售时需要明码标价，如果涨价需要送审。昨日，一位不愿意透露姓名的开发商说：“虽然规定涨价要申报，但还需完善执行细则。”他称，开发商可以先涨价再打折，从而规避涨价要送审的规定。容磁地产机构总经理王雪松证实了这种方式的可行性。

　　国家发改委的这个政策还需要完善细节。上述不愿意透露姓名的开发商说，比如说其中规定“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房”，这就留了空子。比如，某楼盘有300多套房源要销售，原计划售价是每平方米1万元，为了规避政策，就把售价提高到每平方米15000元，然后打7折卖100套，销售得好，再打8折卖100套，最后打9折卖剩下的。这实际上仍然在涨价。

　　“从目前的规定看，这种情况是允许的，在执行的过程中，如何防止这样的情况发生，就需要细则的完善。”王雪松说，国家发改委的规定，对打击开发商捂盘现象起到的作用并不大，开发商可以通过调整开发节奏来逃避这一政策限制，比如此前一次性推出10万平方米，现在可以只推出5万平方米，根据市场情况适时加推。首席记者 柴伟

　　可防止人为制造房源紧张

　　“首先有利于抑制部分开发商的违规行为，特别是在开盘销售中，根据客户数量而盲目加价。一房一价也避免部分开发商利用均价或者起价等数据吸引客户，制造楼盘热销的假象。”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，一次公开房源也可有效防止捂盘。

　　世联地产相关负责人却认为，发改委的要求其实就是众多城市正在实行的“房价备案制”，无疑是“国八条”要求的价格控制下的产物，虽然可以增加开发商销售的透明度，但对目前楼市调控作用不大，也未必会导致楼市限价。

　　“实行房价备案制有可能带来两个弊端：一是变相助推房价上涨，二是容易人为做低楼市均价。这两个弊端虽然最终忽悠不了购房者，但不利于调控目标的实现。”

　　据北京晚报

　　重庆情况

　　我市两年前已开始明码标价 有效防止了开发商乱提价

　　“自2009年5月1日，我市开发商执行明码标价的政策，取得了不错的效果。”市国土房管局有关负责人说，2009年初，我市出台《重庆市国土房管局关于印发重庆市商品房预售信息监控管理规定的通知》，其要求开发商在销售房屋时，需要明码标价，政策从2009年5月1日开始执行。“我市开发商在开盘的前三天，就需要把准备销售的每套商品房价格上报并公示。”该负责人说，这个政策，有效地防止了开发商乱喊价、乱提价。

　　通知主要规定，房地产开发企业预售的商品房，必须设立证件公示栏，将《商品房预售许可证》《房地产权证》《开发资质证书》等证件进行公示。同时要求地产商实行商品房预售价格明码标价制度，在预售时应明确销售每套商品房建筑面积价格和套内面积价格，并予以公示。如调整预售价格的，应相应地调整销售现场价格公示内容，以供购房者查询。

　　首席记者 柴伟

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　　控房价目标公布大限将至

　　一线城市按兵不动

　　据第一财经日报消息 按照新“国八条”的要求，下周四将成为各地公布房价控制目标的截止日。然而，一线城市目前均“按兵不动”。目前，银川、太原、佛山、贵阳、昆明等城市已公布控制目标，多以GDP或人均可支配收入增幅作为参照物。中国房产信息集团(CRIC)联席执行总裁丁祖昱表示，一线城市可能依然会以这些指标来确立房价控制目标。

　　新“国八条”的第一条就提出，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　一季度大限将至，打头炮的是一些二三线城市如银川、佛山、贵阳和昆明等，更多城市却还在纠结酝酿中。即使就上述已经公布目标的二三线城市来看，除了银川提出同比增幅低于10%之外，其他城市也没有明确的数字目标。

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄此前表示，以GDP和人均可支配收入增幅为参照物来确定房价控制目标并不合理，房价控制目标应该和CPI相结合。上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭则对记者表示，一线城市的房价控制目标应低于中西部城市，在10%以下，或者在5%左右比较合理。

　　走势预测

　　成交量低迷价格松动

　　5月前房价将现拐点

　　据第一财经日报消息 上海一楼盘降价10%引来购买者排队；短短8个小时，杭州一套二手房从180万元降到170万元。3月中上旬，北京期房、二手房住宅成交量，相比2009年、2010年同期分别下调了40.6%、52.7%；今年2月杭州五城区(不含萧山、余杭)二手住宅签约1016套，同比下降60.3%。

　　“现在成交量的拐点确实已经出现，但成交价格的拐点还没有出现。”中国房产信息集团(CRIC)联席执行总裁丁祖昱表示。

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭称，快则3月，最可能是4月，最迟不会超过5月，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数将出现首次下跌，也即房价出现“拐点”。今年2月起，随着限购政策在重点城市全面铺开，购买力强大的投资改善类需求受到极大抑制，观望气氛重现，短期内自住需求成为市场主力，高端住宅成交低迷。同时，开发商也受到更严格的税收、融资限制。中原集团研究中心高级研究经理刘渊认为，在这种情况下，商品住宅成交价格在3至6个月内出现调整难以避免，但潜在购买力依然存在，未来房价出现大跌的可能性很小。

　　商品房销售这些因素须明确标示（表1）

　　1开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率。

　　2楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况。

　　3当期销售的房源情况以及每套商品房的销售状态、房号、楼层、户型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。

　　4优惠折扣及享受优惠折扣的条件。

　　5商品房所在地省级价格主管部门规定的其他内容。

　　商品房销售这些收费项目应公示（表2）

　　1商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准。代收代办收费应当标明由消费者自愿选择。

　　2商品房销售时选聘了物业管理企业的，商品房经营者应当同时公示前期物业服务内容、服务标准及收费依据、收费标准。

　　3商品房所在地省级价格主管部门规定的其他内容。