□文 张毅 摄影 李瞻
自4月新政以来，上海楼市就开始陷入一场难受的胶着期。随着新政效应的逐步显现，楼市发展向左还是向右，市场供应数量的力量不可小视。
新房供应将剧增
据佑威机构公布的数据：今年1~6月，上海商品住房新增供应仅约434万平方米。下半年，上海将迎来近800万平方米的新增房供应。
对此，有业内人士表示，沪上楼市新房市场下半年必将迎来一个放量，而这一态势将倒逼开发商采取降价机制。
数据显示，目前上海一手住宅可售套数突破40000套，达到41087套，面积达583.41万平方米。而在新政出台之前，这一数据还一直在470万~480万平方米的历史低谷徘徊。
假如按照今年6月份的低位月度成交量粗略计算，现有的上海一手住宅可售面积，可以消化近14个月。这还不包括新增一手住宅供应量以及巨大的二手房存量供应。
同时，因为楼市调控的原因，很多工程放缓施工或已经达到预售标准目前暂时没有上市交易，因此在下半年，存在较大的新房供应压力。
以今年上半年356万平方米的一手住宅成交量来估算，下半年的住宅供需状况将明显“供大于求”。况且如果开发商仍不肯将房价下调到消费者的心理预期，下半年成交量会更低。
一些业内人士表示，由于上海新房市场价格还没有出现实质性下跌，致使成交量的回升仍然处于比较缓慢的阶段，加上政策压力依然存在，预计未来新房成交量将在目前的低位继续波动。
降价幅度在10%-15%
有业内人士表示，自从新政实施以来，所引起的人们关于未来房价走势预期的调整，将会使住房需求方普遍产生浓厚的观望情绪。 “在这种情况下，商品住房需求会延迟释放，预计至第四季度底之前，房地产宏观调控政策将保持收紧态势，商品住房需求将会保持在相对较低水平。 ”
上述业内人士通过监测万科A、保利地产、中海发展、富力地产、绿城等国内“十大标杆性房企”的各项数据发现：作为一个国际化大都市，上海是战略要地，同时也是业内公认的十家标杆房企均有土地储备的城市，下半年各企业间的竞争会较为激烈，降价可能性偏大。
考虑到地价水平，开发周期、开发条件、盈利空间等因素后，标杆房企2008年底以前所获得的土地储备将是今年下半年新增供应的集中区域。
当前各标杆房企的土地储备量中，2008年底以前所拿土地约占总储备的65%~71%，2009年所拿土地约占20%~25%，今年新增加土地占总体储备量的11%。
从该指标来看，开发商储备的大部分土地价格不超过2年前地价水平，考虑到这2年间土地价格的大幅增长，大部分项目即使降价10%~15%仍然可盈利，因此未来降价的空间在10%至15%也具备可行性。
上海楼市近四周供应情况图
（数据来源：佑威及楼市专评网）
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