“地产市长”段先念：我在曲江这几年波澜壮阔
本报记者 姚海鹰 发自西安
7月31日，酷热，无风。在西安市曲江唐华宾馆，段先念接受时代周报独家专访。
这位极具争议的副市长在两位宣传官员的陪同下缓步出场，手持一摞事先准备的材料，神情严峻，略显拘谨。开始，与记者隔一张长茶几的他不苟言笑，偶尔盯着面前的那杯铁观音，端起来，又轻轻放下。
然而，当谈到外界对“曲江模式”的质疑时，段马上声调提高，语速加快，变得兴致盎然。最后，他干脆将左腿跷起来，放在右膝上。这个姿势，一直保持到2小时的采访结束。
曲江，乃段先念的“发家”之地。2002年，段入主曲江新区。6年后，他因“成功开发曲江和运营西安城市价值”，被任命为副市长，是迄今中国省会城市中唯一出身地产商的副市长。
因为曲江的成功，西安已悉数将大明宫、法门寺、汉长安城和临潼等历史文物遗址区全部交给段先念运作。同时，也正是因为曲江模式的地产运作，外界纷纷质疑—以保护历史文化遗产之名，行开发地产抬高房价之实。
一个不争的事实是，在全国抑制房价的大背景下，曲江的房价甚至高达4万-6万元/平方米，成为西安名副其实的富人区，炒房者蜂拥而至，空置房十之八九。
但在段看来，“曲江模式”对于西安的发展乃善莫大焉，高房价是物有所值，而且，还有很大上涨空间。
他向本报记者开门见山道：“按照西安市委书记孙清云的说法，如果否定曲江模式，就是否定西安市这几年来的发展路子。”他说这句话的语气，坚定，强势，显得毋庸置疑。
段也不讳言“红顶商人”的身份，他说：“我就是以这个身份为政府做事赚钱，体现的是省、市领导对我的信任。”
对于曲江模式在运营中盈利不佳的事实，他的说法是：“我们只是政府的一只手，从来不追求盈利，如何成功运营西安这座城市，挖掘它的文化号召力，才是我们真正的使命。”
“曲江为西安发展破题”
时代周报：“曲江模式”能得以实施的大背景是什么？
段先念：13朝古都的西安曾有个“皇城复兴”计划，但一直没有具体实施。1996年国务院批准西安市第三次文化修编，西安城区是396平方公里，其中有108平方公里是历史文物遗址，这些地方是不能动土的，包括曲江，就使得文物保护和城市建设成了矛盾关系。遗产最多的地区最穷。
曲江是为西安发展破题，是一个先行者，践行了“皇城复兴”计划，没有它整个“皇城复兴”计划到现在还没启动。
时代周报：曲江最初的开发定位是怎么确立的？
段先念：整个曲江一期16平方公里，除了这5700亩公共空间外，其余的只能做娱乐、旅游和房地产开发，不能做别的项目，这是西安市政府当时的决策，现在看来非常正确。
时代周报：“曲江模式”的雏形如何形成？
段先念：曲江也是历史文物遗址，这里从唐代以来就是九五之地，皇家的后花园，遗产比较多。而且，这里也是西安的风水宝地，在西安的东南方向。
要开发这里首先得有钱，2002年，西安的财政收入才47个亿，政府不可能给曲江多少建设资金。钱从哪里来？我们就先融资花5个亿把大雁塔北广场建起来，把这里的脏乱差拆除了，把文化、休闲和旅游结合起来。在2003年12月31日开放时，居然来了10万人。这样，地价就高了，地产商就来了，这个成功给了我们很大的信心。
我们又花14亿做第二个项目大唐芙蓉园，当时的西安市委书记、现在的山西省委书记袁纯清称为：“国内震撼，世界惊奇”，人们从这里找到了大唐气象，对唐朝的理解不再是支离破碎的。在12个文化区里，唐的诗歌、军事和建筑等都展现出来了。
几个大项目做下来，历史文化遗产得到保护了，旅游带动了，人气多了，房地产自然就带动了，曲江模式就形成了。
时代周报：曲江就是通过做文化使土地升值，解决了开发资金的问题。
段先念：应该说开始很困难，主要靠负债，但我们抓住了几次机会，2003年、2005年和2006年，特别是2007年十七大以后，国家明确了要加快城市化进程，这是一个契机，全国的房地产市场恢复了。再一个就是金融危机对我们的帮助，那时候银行的钱不愿给民营企业，愿意给我们，我们手头的钱很多，就加快了发展速度。
时代周报：你所理解的曲江模式是什么？
段先念：所谓曲江模式，就是一种历史文化遗产保护和利用的模式，如何在保护和利用之间找到一个恰如其分的点。就是在政府没钱的情况下，如何用市场机制来发展我们的城市。
时代周报：“曲江模式”现在被西安寄予厚望，成为了开发古城的范本。
段先念：西安市委书记孙清云说，西安这几年的发展主要依靠曲江拉动，否定曲江模式就是否定西安这几年来的发展，曲江的发展模式受到中央领导肯定，各大部委的领导都来参观，它是全国第一个国家文化园示范区。
时代周报：现在西安把很多历史遗产区域都交给曲江来开发？
段先念：我们是有经验的团队，政府相信我们能做好。譬如西安城墙，以前每年门票收入是3000万，市财政要补贴7000万，交给曲江后可以一分钱不给了。
“我们根本不追求盈利”
时代周报：曲江从2002年到现在一共做了6个遗址公园，占地5700亩，真金白银投进去后的收益如何？
段先念：我们做遗址公园不是为了挣钱，大唐芙蓉园花了14个亿，当时我们预计17年回收成本，每年的回收还没利息高，一年甚至连10%的回报率都没有。但我们还是要干，这样做不仅把遗址保护了，而且还把旅游带动了。
时代周报： 旅游是如何被带动的？
段先念：在曲江这些遗址公园做起来之前，2002年来曲江的游客不到200万，而去年我们的游客达到了3300万，今年的游客有望突破4000万。大多数都是奔着遗址公园来的。
时代周报：曲江之后，西安市又给了你们很多开发项目，整体效益如何？
段先念：我们做这些项目也挣不到钱。法门寺距离宝鸡和西安都很远，法门寺一期耗资32个亿，打造世界佛都，但周边的土地远离城市，是无法炒地的。西安城墙要投资120亿，周边实际上没有地可炒，我不可能把护城河炒起来卖掉吧，需要80个亿用于拆迁安置，40个亿用于建设，这是没利润的。
时代周报：如果这样的话，代表曲江管委会的政府投融资平台—曲江文化产业投资集团(下称“曲文投”)，不是盈利水平很低吗？
段先念：我们根本就不追求盈利，也不能以市场公司的盈利模式来考量它。外界应该把曲文投公司的使命和资产结构搞清楚，我们公司的资产全部是优质资产，譬如说我们投32个亿的法门寺，这该值多少钱？譬如说开发的1000亩大唐芙蓉园，如果现在对外卖，400万一亩马上就有人抢了，40亿的利润随时可以到账。如果这5700亩的公共空间，都用来做房地产，每亩卖200万，该是多少钱？
我们音乐厅的开发，是填补了西安城市空白，完善城市功能，盈利当然是低的。这些都是政府要我们做的，曲文投和社会公司不一样。
时代周报：曲文投还涉足曲江的哪些地产项目？
段先念：曲文投从来就没有搞过一寸土地开发，我们也没有一个房地产公司。如果我们要搞房地产的话，就是中海也搞不过我们。我以前在高新区管委会下面有3个房地产公司，全西安市前三名就是我们，所以中海这样的公司都不去高新，为何呢？因为搞不过政府的房地产公司，这些是地头蛇嘛。
时代周报：你在曲江杜绝这种情况发生？
段先念：我跟你说，我到曲江来后直到现在从没到一个房产小区看过，为什么呢？房地产就跟吸鸦片一样很容易上瘾的，那种赚钱的大起大落很刺激，很有挑战性，我这个人是喜欢挑战的。但我们不能做，如果有我们内部公司报名拿地，别人就退出了。
时代周报：曲文投的资产曾高达170亿，据说现在的负债率超过70%，对它有考核标准吗？
段先念：由于始终在投资，现在还不好计算它的盈亏情况。它就是政府的一只手，很多项目只能由它来挂牌，挣钱的是它，不挣钱的也是它，我们不考核利润，只考核项目本身的执行情况。当前在西安凡是干不了的事情，政府就交给曲文投来做，说明它善于担当，敢于担当。
“这里就是富人区，怎么了”
时代周报：地产项目在曲江整个开发中到底占多大比例？
段先念：在土地上，曲江一期整个有16平方公里，真正用来开发房地产的约7000亩。曲江二期去年刚获批，总面积是22平方公里，房地产开发才6000亩，加上商业开发，整体还不到9000亩。
时代周报：从2002年到现在，曲江到底开发了多少套房子？
段先念：应该说，曲江这个地方建起多少房子就会卖出去多少房子，具体多少我还没统计过，已经开发出来的房产项目应该还不到2500亩。
时代周报：曲江的房价在西安处在什么水平？
段先念：曲江现在的房价在整个西安市不是最贵的，最贵的是北郊，曲江现在的房价水平处于中高端水平，5000元到12000元之间，没有超过这个区间的。
时代周报：据了解，金地在曲江开发的别墅最贵的卖到了6万元/平方米。
段先念：3万元每平方米我听说过，如果说高到6万元就是炒作了，我们给金地批的包括独栋别墅在内，总共还不到10栋。西安的房价目前是不高的，我觉得上涨的空间还很大，房价是在全国平均水平之下，上个月均价是5000多元，这个月可能上了6000元，西安房价未来上涨空间是很大的。
时代周报：来曲江买房的都是什么人，为何晚上小区都是黑漆漆一片，大量空置？
段先念：主要是陕北的有钱人和西安本地有钱人，有做投资的，有做度假的，空置的情况有。
时代周报：有人说曲江的中高端楼盘抬高了西安房价？
段先念：我不同意这种说法，曲江的环境好吸引人，人往好地方去嘛。房价是一个市场调节的东西，我认为曲江房价没有违背价值规律，房价是由需求决定。
你说我们曲江推高了房价，站在全国看，就是北京、上海、深圳、广州推高了全国的房价，这不是一样吗？任何一个国家、任何一个地区城市，它都有经济上比较发达比较先进的地方。
来这里买房的很多都是挖煤的淘金的，我的房价高怎么了，这些人有这个购买力，曲江就是富人区，这有什么，每个城市都有富人区，每个国家都有富人区。有人抱怨曲江的房价是因为他买不起，与曲江本身无关。
时代周报：事实上，曲江通过做这些遗址公园炒地，客观上抬高了房价。
段先念：我们做主题公园不是为了炒地，而是为了提高西安的城市价值。很多专家说，因为你政府的地价高了，所以说房价就高了，这是胡说。房价是个市场行为。譬如说中海公司，我现在零地价给它500亩地，它把房子建起来后能否以低于市场的价格卖？显然不会，这是不可能的嘛！因为市场的价格摆在这里。
时代周报：曲江的存在，有助于增强西安普通市民的城市幸福感吗？
段先念：能在曲江这边买房的肯定是有钱人，曲江只是西安东南角的一个小区域，怎么能解决所有人的住房问题呢。曲江模式不是万能的，它不是救世主。我们不可能让他们都和曲江人一样有钱。这些有钱人是从外地来的，也不是曲江培养的。
临潼拆迁“与曲江没关系”
时代周报：曲江开发到现在，总共迁出了多少人？
段先念：共15个村子，有几万人。仅中海国际的项目就涉及4个村子的整村搬迁改造，涉及村民2300多户、近7000人。
时代周报：如此大规模的拆迁征地，曲江是如何平稳完成的？
段先念：我们完成的都是西安市历年来最大的拆迁，但没有一起到北京上访的，而且，在我们的拆迁现场，都摆满了被拆迁户送的锦旗。
时代周报：被拆迁户送锦旗还是很少见。
段先念：原因是什么？因为那个地方的人以前是最穷的，我们按着曲江的拆迁标准放宽补偿标准，最初计划拆迁成本是50亿，后来花了90个亿，开始区上的领导也不同意，说这个补偿标准把西安其他的补偿标准压翻了。我跟他们说，这个没办法比，遗址上的群众，是牺牲了自己的生活质量保护了历史文化遗产。我们的拆迁补偿原则是，在国家的标准拆迁条例的范围内，我们取上线。
时代周报：每亩的拆迁成本是多少？
段先念：曲江二期的拆迁成本是一亩地260万，而我们卖给中海的地只有300万，基本上没什么利润。
时代周报：临潼新近发生的“7·22”事件，斜口岳家沟四组83岁的唐氏去世了，有村民搭棚设灵堂，守在村口的禁建队以为是要盖房，不让进，发生冲突，禁建队叫来社会闲杂人员，双方发生械斗，结果，禁建队一名队员被打死了。你知道这个事情？这里大规模的征地拆迁还没有真正开始。
段先念：这个伤亡不在曲江区域内，也不是我们拆迁的，跟我们没有关系，是临潼区的行为。高速路以南是我们开发的界限，事发在高速路以北，是临潼区准备搞安置点的村庄发生的。
时代周报：是什么项目搞的安置点？
段先念：这是为曲江和临潼共同开发国家级休闲度假区配套的安置点，但我要讲清的是，无论是大明宫开发还是临潼国家休闲度假区的开发，我们的税收是给它们一半，对方的义务就是完成征地拆迁，如果在这个过程中发生上访、伤亡事件，是要记录到对方书记区长考核的，与曲江本身没有关系，这都是有红头文件规定的。
时代周报：据了解，“7·22”事件的善后费用都是由曲江支付的，你们和临潼到底是一个怎样的开发关系？
段先念：就是按照我们的要求，曲江今年要拆这一片，就给它们钱，由临潼来办理这个事情，其他发生的事情我们就不清楚了。
时代周报：在临潼区还有一种不和谐的局面，一方面很多将被拆迁的村组村民自发筹款，以每户出钱的形式，购买摄像机等器材设备，对野蛮拆迁进行维权拍摄。另一方面，政府组建了19个禁建队长期驻守村口。
段先念：这些情况我都不知道，我们还没有投一分钱，这些都与我们没有关系。
时代周报：有报道说你有一次在拆迁现场很动情，哭了？
段先念：我经常有动情的时候，我本来就是性情中人嘛。
“红顶商人”
时代周报：现在外界多称你为 “地产市长”，说你是官商合一的代表人物。反对者认为你是拿政府钱搞房地产，“段先念到哪里，农民的房子就拆到哪里”。支持你的人则说，段先念是西安的城市运营商。其中的褒贬很明显，你怎么看？
段先念：说我是“地产市长”我觉得没有关系的，因为我过去做房地产做得很好，跟王石等人成为了中国地产十大风云人物，我在西安做的一个盘子“紫薇田园都市”，直到现在还没有人能够超过它。我觉得城市运营商对我是个褒奖，这个身份不是以挣钱为目的，该投入的时候要投入，譬如绿地、广场、公共文化设施等，如果纯粹做地产我就不这样投了。
时代周报：你认为自己是“红顶商人”吗？
段先念：我不反对“红顶商人”这个说法，我本来就是为政府挣钱为共产党打工嘛。
时代周报：在中国像你这样，因为地产做得好，而当上副省级城市副市长的不多吧？
段先念： 我没有了解过，但肯定有，我知道每个市的领导班子里面，一定有非常懂得地产运营的，因为房地产是城市化进程中不可回避的，不可想象一套一正七副的领导班子里面，没有一个懂房地产的，如果这样的话，房地产政策怎么制定呢？
时代周报：你个人收入是个什么水平，是年薪制吗？
段先念：我是年薪制，税后就是20多万，这个根本是不高的。我还有好多企业的兼职，去年挂牌的陕西文化产业投资有限公司(下称“陕文投”)，我是当董事长。在曲江文化产业投资集团，我也是董事长和总经理，我都卸不掉。
时代周报：你以西安市副市长的政府官员身份，兼任陕文投的董事长，怎么获批的？
段先念：这个任命是在中组部和中纪委备案的。这是去年的新生事物，是陕西省委请示上面同意的，这个公司是正厅级，和我的职务相当。
时代周报：你希望你离任后，老百姓怎么评价你在曲江的这一段？
段先念：无论外界怎样评价，我个人认为，我在曲江这几年波澜壮阔，很豪迈，活得很潇洒。
时代周报：怎样理解你说的潇洒？
段先念：因为省、市领导都很支持我，要政策给政策，要支持给支持。我可以说，我随时都可以给省长给省委书记汇报工作。为什么我能这样呢？因为搞文化建设比发展房地产难多了，因为曲江的成功再不会让西安因为GDP搞不上去而自卑了，而是因为我们有文化而自豪了。我们现在每天的接待很多客人，全国各地都过来学习参观。
时代周报：网络上经常会有一些对曲江的负面新闻和评论，你关注吗？
段先念：对这些东西，我从来不看。因为我自己走的路，我们自己很清楚。曲江就是在争议中壮大的，我们不在乎。有争议，这很正常。
段先念
1958年生，陕西省周至县人，西安交通大学工商管理硕士文化程度。1982年8月参加工作，1987年3月加入九三学社，1997年12月加入中国共产党。2008年4月任西安市副市长。
他从陕西机械学院(现西安理工大学)管理教研室主任做起，担任过西安高新区管委会副主任、西安高科(集团)公司总经理、西安曲江新区管委会主任。西安高科旗下有紫薇地产等多家房地产企业，段先念使西安高科成为西部发展速度最快的企业之一，他因此连续三年与王石、潘石屹等人并列为“中国地产十大风云人物”。
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