“禁群租”背后的民生博弈

　　住建部最近制定的管理新规，原本希望规范房屋租赁业，讨好租房者，没想到引得民众一片喝彩的同时，质疑声也是四起。在赞成与反对的博弈中，房屋租赁经过行政之手干预的后果，可能并非管理者想象的那么简单。

　　“禁群租”背后的民生博弈

　　□本报记者 张 蕾

　　□实习记者 赵曦荣 朱 茜

　　近日，国家住房和城乡建设部发布《商品房屋租赁管理办法》(简称《办法》)，禁止“群租”，提出人均居住面积不得低于政府的最低标准，同时规定房东不得在租约期限内解约、涨价、出售房屋。

　　《办法》规定：“出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

　　如果出租人违反了上述规定，由当地主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上、三万元以下罚款。”

　　这意味着，受到众多市民青睐的“群租房”将会被禁止。

　　这个将于2011年2月2日实施的《办法》，一经公布就饱受争议。

　　无奈的“群租”

　　12月21日，中国人民大学教师、新闻学博士许颖在人民网论坛首发《致北京市长郭金龙先生的公开信》，严厉批评北京市政府面对群租乱象时不作为，随后《人民日报》转载该信。

　　“北京市政府至今依然没有回应。”许颖说。不过，前几天，国家住房和城乡建设部《商品房租赁办法》的出台，让许颖终于看到了解决“群租”问题的曙光。

　　这被许颖解读为“国家层面的重视”，尽管她对该《办法》实施后的效果不抱乐观态度。但是，她依然认为，“这是一个里程碑的决策”。

　　然而，在许颖和“反群租”支持者们欢欣鼓舞的背后，则是众多经济窘迫的群租者，他们不得不重新选择自己的“蜗居”，原本囊中羞涩的他们，不得不思考自己在这个城市的未来。

　　按照住建部的新规定，北京至少人均10平方米的居住条件，这让住了两年群租房的王晓峰有些苦恼，“如果这样的话，我要重新搬家，现在房租不断上涨，我承受不起，肯定要回家乡湖南株洲了。”说出这话的时候，他落寞的眼神一闪而过，随即目光转向了别处。

　　2008年从山东大学毕业后，他瞒着父母从济南来到北京。“这个充满梦想的地方”并没有带来王晓峰渴望的“高薪”，每个月捉襟见肘的经济状况让他不得不全面压缩自己的开支。工作半年后，他无奈搬进了位于海淀区的万泉庄紫金庄园小区。

　　尽管这个150平方米左右的房子被隔成10多个小隔间，属于王晓峰的空间只有7平方米，但是至少他“还能继续自己的北漂梦想”。

　　但是随着住建部《办法》的实施，他在房租方面，每个月不得不增加至少500元的开支。王晓峰坦言，“难以承受增加的租房花销。”

　　据媒体报道，今年4月份以来，全国大中城市的房租涨价已经远远超过房价上涨。

　　跟王晓峰一样，全国众多城市，尤其是“北上广”等一线城市的追梦者们，不得不降低自己的居住水平，以“群租”来换取这个城市的接纳。

　　记者了解到，在北京、上海、深圳等一线城市，房东或承租方将房屋人为地分割成若干空间，分租给若干人的情况非常普遍。这种租房人数大大超过房屋各种设施承载限度的现状，导致居住环境、卫生状况越来越差，同时也出现了安全、消防等诸多隐患。

　　“我觉得这种隔间特别不安全，有很大的安全隐患。我们房间都是用木板隔开的，一旦着火，很容易就烧起来了。”王晓峰坦言，自己也很担心这里的安全，但是现在没有办法，如果等到条件好点，他一定会搬出去。

　　“反群租”的呼声

　　许颖除了中国人民大学教师的身份以外，还有一个备受媒体关注的身份——“北京群租第一案”的原告。

　　2008年开始，许颖楼上的房主王某将三居室住房分隔成12间小屋，甚至将阳台和厨房都改成了卧室对外出租给20多人。2009年4月5日，因20多名“群租”客长期非正常使用卫生间并违规疏通导致下水管破损，楼上污水将许颖家淹没，致使家具受损。她一怒之下将其诉至法院，引发了“北京群租第一案”，从而将公众的目光聚向群租问题。

　　“北京群租第一案”多次开庭审理，至今没有宣判，许颖又给北京市市长写了一封公开信，谴责北京市政府的不作为。

　　导致许颖给市长郭金龙写信的原因是，从去年9月份开始，北京市八部委联合出台了相关限制措施。随后，有媒体报道，相关部门联合执法，对一些小区内的隔断进行拆除。

　　但是，“我家楼上的群租房还是在出租，没有丝毫被执法的迹象。通告发出前和之后，我就向北京市多个政府部门、市长信箱等投诉过楼上的群租问题，但一直没有解决。”许颖说。

　　尽管在2009年，“北京群租第一案”经媒体报道后，9月北京市八部门发出的联合整治违法出租《通告》明确规定“群租房”应立即拆除，违者将受到严厉处罚，“但直到今天，我家楼上的违法群租仍旧。”许颖告诉记者。

　　据北京市的媒体报道，该通告发出近两个月，北京市并无实质性行动，包括北京“群租房第一案”事发地海淀区世纪城等，绝大多数居民小区群租现象依旧。

　　政府执行措施乏力，众多权益受到“群租户”侵害的业主不得不寻求自行解决。他们组织同盟，壮大力量。去年，丰台区“顺驰蓝调”小区的王女士则联系许颖，以求组成“反群租”联盟。

　　这位王女士对媒体称自己家是“水深火热”，楼上楼下都是20人以上的群租住户。今年4月份，王女士家中一月内被楼上群租住户4次水淹，随后家中卫生间又受楼下群租住户火灾殃及。“我家是精装修，卫生间内设施已经被烧得不能使用而全部砸掉了，楼上同一户型房子的卫生间已经不能用了。”

　　随后，王女士在该小区业主论坛发起反群租联盟，呼吁邻居行动起来，抵制“群租”，清理“群租”。帖子发出后，不少业主回应支持。但令王女士失望的是，报名参加的只有20多人，“很多业主没有受到损害，所以他们有些不积极。”王女士这样分析。

　　其实，出于自己的权益考虑，许颖认为，对于外来低收入人员有权租住没有安全隐患的房屋，城市居民也有权居住在没有安全威胁和干扰的房屋。

　　“对城市居民，政府应当承担起整治群租、惩处群租房主、维护城市居民业主权利、维护公共安全的责任。对外来中等收入人群，应通过正当合法的、不改变房屋格局的合租等来解决。同时，对外来低收入人群，政府也应当承担起为他们提供廉租房的责任。”许颖认为。

　　政府出招不“给力”

　　住建部的规定一经公布，立即引起了争议，资深财经评论人朱大鸣接受《民主与法制时报》记者采访时认为，这种禁止 “群租”的办法，上海早就实施过，但是结果，除了房租上涨以外，没有别的效果。“除了给相关部门，创设罚钱的借口和创收外，没有什么特别的正面效果。至今上海并没有根本解决此类问题。”

　　事实正是如此，其实政府已然觉察群租带来的安全隐患，近几年来，每个城市都有过整治“群租”的具体措施，只是在执行上疲软无力，效果不尽理想。

　　早在2006年，上海市房屋土地资源管理局(以下简称上海市房地局)下发《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定(试行)》(以下简称《规定》)。《规定》对城市房屋租赁行为作出了限制，其第1条第1款规定：“居住房屋应当以原规划设计的房间为最小出租单位，不分门进出的客厅、厨房间、卫生间等均不得单独出租；一间房间只能出租给一个家庭或一个自然人，出租给家庭的，家庭人均承租的居住面积不得低于5平方米。”

　　但是至今，上海的“群租”现象并未有任何改观。

　　2009年12月，浙江省出台《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定(试行)》。其中将“居住房屋分割搭建若干小间，按小间或按床位出租或转租”的行为定性为违规经营社会旅馆，必须在限期内予以改正。不久，《今日早报》报道，在浙江省杭州市亲亲家园紫阳坊小区中，有130平方米左右的房子里面居住了30余人，甚至卫生间都挤进了高低铺。

　　朱大鸣认为，旺盛的需求才是群租房屡禁不绝的原因。“旺盛的需求是主因，你的房子那么小，没有这么多的需求者哪里还会有人来住？”面对这次住建部新的规定，除了一些“反群租”人士颇为期待之外，众多人士并不看好这些规定。“如果以后不允许分隔，房东肯定上涨房租，那租房者的负担就要增加了。”朱大鸣告诉记者。

　　中原地产三级市场研究部研究总监张大伟接受《民主与法制时报》记者采访时表示，《办法》将影响低价出租房源，减少市场出租房屋面积的供应量，有可能会推动房租的增长，同时这种强制性的措施也较难实行。

　　张大伟的观点和朱大鸣的观点不谋而合，而上海禁止“群租”的结果也印证了这一点。

　　值得肯定的是，以往，整治群租并没有统一的法律法规，《办法》出台以后，为以后整治群租的执法提供了依据，“但是具体效果，还要看实际情况。”曾经代理“北京群租第一案”的律师桑圣元告诉《民主与法制时报》记者。

　　众多专业人士认为，“群租”带来的诸多问题，不可能靠政府这种简单的工作方式来解决。具体到“群租”来说，政府应该规范管理、做好服务，把主要精力放在保障住房的消防安全、周边治安秩序及租赁交易公平上，防止任何损害消费者权益现象的发生。与其制定一些无法操作的政府规章、红头文件，不如尊重房屋租赁市场现实需求，提供中低端房源以保证承租人需要。