Wednesday, August 25, 2010

“金九银十”,最后的行情?

  而今年的市场情况较为特殊,前期市场成交相对低迷,开发商此时给予较大力度的优惠也不足为奇。由于促销降价的原因,一部分刚性需求即将会在此时被释放,因此金九银十的成交量估计会有一定的拔高。

  □文 李真 摄影 李瞻

  ●推盘量少于预期

  仅以8月前三个周开盘的几个项目而言,推出的新房源数量比预期有所减少,其中不少大体量项目甚至仅仅拿出数十套房源,跟之前预期量相差甚远。

  随着下半年新盘上市高峰到来,加之短期内看不到政策放松的可能,开发商开始加大销售力度。

  ●“四季度必然盘整”

  抓住金九银十的另一个原因是,不少开发商都认为,进入第四季度,将有可能出现更大的盘整。

  万科总裁郁亮认为,此次政府调控决心和力度都是空前的,开发商去赌政策很危险。随着下半年新盘上市高峰的到来,前期投资比例高、价格上涨过快的城市价格会有较大幅度的回调;另一方面,开发企业资金趋紧、存货增加,投资能力下降,未来住房供应可能受到影响。

  而据报道,金地同样认为,下半年市场供应量的上升将推动调整继续深化,交易量的下滑将促使房价的调整顺理成章,但房价的回调也必然促使成交量回归到理性平稳的水平。

  “主力部队”备战“刀刃”

  据搜房网的数据统计,截至8月上旬共有140余个楼盘在进行优惠促销,比7月增加近40个。

  然而更多开发商选择不轻易推盘,即使推也是少量推,试探市场反应。

  业内专家表示,仅以8月前三个周开盘的几个项目而言,推出的新房源数量比预期有所减少,其中不少大体量项目甚至仅仅拿出数十套房源,跟之前预期量相差甚远。包括之前不少媒体大力报道的“日光盘”,其实推量并不多。

  业内人士分析,开发商信心不足直接导致近期楼市上市量不太乐观。“近期是市场淡季,我们主要是把之前推的尾盘项目都消化掉,新房源要等到9月底10月份左右才推出,不都是说金九银十嘛,那时候的市场行情可能会好点。”新闵某楼盘销售负责人透露。

  据搜房网数据统计,今年九十月份上海将有近87家楼盘计划推出新房源,其中纯新盘有14个,达到今年推新高峰。

  数据显示,8月第一周全市仅7个楼盘推出9.4万平方米新房源,成交量则高达12.7万平方米,依然供不应求。显然,多数楼盘都期待着9、10月份的到来。

  主流房企分秒必争

  随着下半年新盘上市高峰到来,加之短期内看不到政策放松的可能,开发商开始加大销售力度。中原地产统计显示,7月,80%的房地产标杆企业新入市楼盘项目价格比预期低10%-20%。

  “主流房企价格松动主要还是由于其资金链、现金流吃紧,需要尽快降价销售回笼资金。”业内人士分析,虽然上市房企中报中,实现营业收入、净利润、每股收益等指标一片走红,但并不代表上市房企日子好过。据了解,截至8月15日,在已发布半年报的地产企业中,大部分地产企业经营活动现金流净额为负值。

  在此情形下,下半年市场对主流企业来说,更是“分秒必争”。

  数据显示,目前上海商品住宅供应量排在前面的是嘉定、松江、宝山等区域,嘉定板块内保利家园、龙湖郦城和新城悠活城等楼盘都推出了大量房源。而上周成交量排行前十的绿地新南路壹号、绿地蔷薇九里等都是本月市场的主力产品。

  周边“大合唱”凶猛挺进

  原本被看淡了的昆山楼市8月份开始一窝蜂高声 “合唱”,大规模促销一触即发。

  主导“高声部”的为明降盘,75折、一口价、低价起售等。据发展商和代理公司透露,这些项目均创下不错的成交业绩。

  “低声”部实则摆出的暗降的姿态,买房送车位、低首付等等。尽管部分“桥段”也并不新颖,但是在金九银十前大多数项目选择了跟风促销。

  相关人士表示,比照往年,9、10月均为传统销售旺季,都会被发展商看作一个销售节点。

  而今年的市场情况较为特殊,前期市场成交相对低迷,发展商此时给予较大力度的优惠也不足为奇。由于促销降价的原因,一部分刚性需求即将会在此时被释放,因此金九银十的成交量估计会有一定的拔高。

  九月部分新推楼盘

  项目区域户型

  美兰湖中华园宝山88、89㎡的两房

  绿地公园壹品宝山一房60㎡;两房95㎡;三房135㎡

  复地新都国际宝山两房88-104㎡;三房150-160㎡

  绿地东上海浦东两房92㎡、117㎡,134㎡三房

  新城盛景青浦小三房89㎡

  金地天御青浦大户型平墅

  常发香城湾昆山两房74、82㎡;三房88、112㎡

  □数据来源:搜房网

  业界观点

  二手需求率先逐步释放

  经过几个月的政策消化,二手房市场累积的购房需求开始在七八月份逐渐释放出来。

  日前,来自安居客的数据显示,大多数城市的二手房价格出现回暖,一线城市如北京,上海的跌幅相比前两个月明显小了很多。中西部城市如重庆,武汉,郑州都出现了小幅的上涨。

  安居客集团CEO梁伟平表示,从网络点击量来看,7月份网络找房数据在继续上升,这也意味着8月份二手房市场成交量将进一步回升。另外,目前投资客继续抛售,而自住型买家开始入市,导致整个二手房市场成交量反弹。

  大量购买力被动积压

  7月下半月一些谨慎推盘的项目都得到不错的去化,这说明大量的购买力是被动积压的。

  中房信分析师薛建雄表示,这些需求在长期积累,一旦爆发,市场的供不应求就会引起房价的再次上涨。因此,如何增加供应、“逼迫”大量投资客抛售才是抑制房价走高的根本之道。

  目前,开发商的推盘意愿明显增加,而之后的成交量能否恢复到正常状态,政策的走向至关重要。

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